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高いものは高い、と平気でいって、根拠を示せば交渉がまとまることもある。
不当な値段交渉は良くないが、正当な値段交渉をすることは恥ずかしいことではない。
むしろ市場性から轟離した高額な価格で売りに出しているほうが恥ずかしいことなのである。
また「オーナーチェンジ(テナントの賃貸借契約を継承する物件)」の物件をみると、やたらと利回りが高いものがある。
このような場合も、表示の賃料収入ではなく、将来、テナントが入れ替わった時の賃料、再募集した時の賃料を想定して利回り計算をするようにする。
例えば、売り値が1500万円、年間家賃収入が120万円で利回り8%とうたっているものがあるとする。
しかし、この場合、この物件を再度賃貸で募集して月額家賃7万円で年間収入が84万円になってしまえば、利回りは5.6%になってしまう。
さらに、買って間もなく更新の時期がきて入居者が出て行ってしまっては、元も子もないのである。
現在賃貸したらいくらか、その家賃から逆算して、今の売買金額はいくらかという価格の見方をするとよい。
③欲しがって買ってはいけない。
不動産の場合、失敗する人の多くは、欲に駆られたり、慌てたり、あるいはよく考えないで買ってしまった、ということが本当に多い。
例えば、節税対策などといわれて購入してしまい、よくよく冷静になってみたら、どうしてこんな物を買ってしまったのか、と後悔するのである。
なかでも、電話営業にひっかかってしまって、我々には信じられない高額でワンルームマンションを購入してしまったり、あきれ返るほどの「原野」をつかまされたりする人がいまだに多い。
まず、不動産の場合は、自分の目で確かめてから買わないといけない。
前記のような人は、その物件が至って遠いところにあるため、確認するにも費用がかかるからという理由で物件を見ないで購入している。
逆にいうと、そこが狙いで遠隔地の不動産等を電話で営業して販売しているわけである。
だいたい、そんなうまい話であれば、地元で商売できるはずであり、兄も知らぬ遠くに住む人に勧めるわけがない、と考えた方がよい。
まず不動産を購入するのであれば、それがたとえ遠いところにあろうとも、必ず自分の目で確認し、近隣相場を調査して適正価格で購入するべきである。
交通費が捻出できないくらいであれば、不動産投資はやめたほうが良い。
また、どんなものでも買う時は同じであるが、買うと決めても欲しがらないのが原則である。
私の場合は、どんなに忙しくても実際に物件を見たうえで赦密な計算をし、これならいくらくらいであれば買いたいな、という数字をはじき出す。
その上で、ランニングコスト、イニシャルコストを計算し、かなり冷静に判断して自分が満足できる金額をはじき出すことにしている。
そして、その条件を先方にぶつけて価格交渉を行う。
ただ、ここで大切なのは、相手の結果が出るまで欲しがらない、ということである。
もしその条件で買えないのであれば、嫁がなかったと思ってあきらめるくらいの姿勢のほうが、案外、不動産投資はうまくいく。
不動産投資は何度も書いたが、長期的な投資である。
買い値で失敗してマイナスが生じた場合、長期的にマイナスを補填しなければならない。
余程、事情がある場合以外は、あきらめるのもテクニックのうちである。
慌てて、欲しがって、欲に駆られた不動産投資に成功はない。
④貸出金利が低いときが買いどき。
不動産投資の最大のメリットは、レバレッジ効果である。
つまり、小さな資金で大きなお金を動かして、その利益が享受できるところにある。
この場合、当然借入金の調達金利の差で享受できる金額が違ってくる。
1000万円の資金を30年の元利均等返済で6 %で調達した場合、月々の返済は、約6万円であるが、今のように2.6%程度になれば月々の返済は約4万円になってしまう。
逆に月々の返済が6万円で2.6%の場合、約1500万円の借り入れができる。
つまり、 1億円を基準とした場合も同様に、 6%の時の1億円と、 2.6%の時の1億5000万円と同じ返済額なのである。
したがって、貸出金利の低いときは買い時である。
ただし、この金利は変動するものであるから、今、不動産投資をする場合の理想は、借り入れ返済の資金計画を6%に立てて、なるべく低い金利で資金調達することである。
ついでにこの場で申し添えておくが、先に述べたように不動産投資の基本である貸家業は、たいへん利幅が低い。
したがって、この資金調達が非常に重要な部分である。
そこで不動産投資する時の資金調達をする場合は、銀行かせめて信用金庫等止まりにしておいたほうが無難である。
よく不動産を買うのに銀行がお金を貸してくれないからと、金利の高いところから資金調達して投資する人がいるが、銀行や信用金庫等がお金を貸してくれないような投資なら、その投資計画に無理があるのだからやめるべきである。
そんな意味でも日頃から銀行や信用金庫等との付き合いは綿密にし、理解と信用を積み立てておく必要がある。
(1)得をする節税テクニックよく相談に来られる方の中には、親から相続した居住用の資産を売却して買い替えたいのであるが、買い換え特例を使うにはどうすればよいのか、というのがある。
この場合お勧めするのは、買い換え特例を使わずに「3000万円控除」を使って買い替えることをお勧めしている。
個人が使える最大限有利な税制である、この「3000万円控除」はなるべく使ったほうが得である。
できれば不動産価格が低い時には、買い換えの特例を使うべきではない。
再度、不動産価格が上昇した時には、この次にその物件を売却した場合に、その価格上昇分の譲渡利益が加算され、譲渡税が増えてしまうから結果として損してしまう。
例えば、親から相続した資産を5000万円で譲渡したとする。
取得価格が不明であれば5 %の250万円が取得費となる。
この時、譲渡費用として仲介料や印紙代等が譲渡した金額から差し引けるから、単純にその譲渡費用を150万円とすると、この物件を売却した譲渡利益は4600万円となる。
さて、この時、これをそっくり買い換え特例を使って、次の物件に買い替えるとする。
この時、親の代から計算して30年以上住んでいなくてはならない等という様々な規定はあるが、これらをクリアして1000万円を足して6000万円の物件を買ったとする。
確かにここでは買い換え特例が認められて、譲渡税はかからない。
しかし、この特例は「控除」されたのではなく、 「繰り延べされた」ことを認識しなければならない。
仮に、この物件に3年以上住んで、今度は9000万円で売却したとすると、この時の譲渡税の計算は、減価償却などの計算を省いて分かりやすく単純に説明すると、過去に繰り延べられた5000万円分が取得費250万円、そこに足した1000万円と合わせて、 1250万円が取得費となっ「3000万円控除」を使った有利な購入ケース相続資産の譲渡5000万円 取得費5%)250万円 譲渡費用150万円 譲渡利益4600万円 6000万円の物件購入 「買い換え特例」税額ゼロ 「3000万円控除」税額224万円 (取得額≧売却代金) (4600⊥3000=1600万円に課税) 9000万円で物件譲渡 課税の繰り延べ 「3000万円控除」 取得費1250万円 取得費6000万円 譲渡費用300万円 譲渡費用300万円 譲渡利益7450万円 譲渡利益2700万円 「3000万円控除」税額677万円 7450-3000=4450万円に課税) 譲渡利益3000万円以下で無税 3000万円控除居住用財産の3000万円特別控除。
自宅を売って読渡益が出た場合、その譲渡益から3000万円を差し引いた額を課税対象である譲渡所得とすることができる。
譲渡益が3000万円以下の場合の税額はゼロ。
3000万円を超えても超えた部分だけに課税される。
買い換え特例相続等により取得した居住用財産の買い換え特例。

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